五大指标检视房地产是否泡沫！

陈思进

自从我在《闯荡北美》里提到了房地产泡沫的问题之后，这两年每次和国内的亲友通电话，房价便成了必谈的话题。他们把我当成了金融专家，每次都会问我“究竟国内的房地产有没有泡沫？有泡沫的话，那房价什么时候会跌？跌的话，会跌多少？”在北美15年，一直在华尔街搞金融证券软件系统的研发及管理，对房地产倒也的确时常关注，有一定的探讨。最近我将这些年的研究心得整理了一下，供大家参考。 如何判断一个地区的房地产有没有泡沫？

首先要讲的是，何谓“泡沫”。大家知道，在商品社会，房地产也是商品。既然是商品，它就一定会符合商品的价值规律。我们该怎样评估一个地区的实际房价呢？

在衡量一个股票的价格高低、有无泡沫时，我们通常用的是P/E(Price to Earning)值，也就是价格和所得之比。比如我所在美洲银行的股票（纽约证交所：BAC）目前在42美金上下，而每股每年的所得为4.2美金左右,其 P/E值就在10左右，属于合理价位。而如果超过15就所谓overvalued（高估）,有泡沫之嫌了。当然在各股的具体分析时，还要看那个公司是成长型，还是成熟型的等等。同样,看一个地区的房价有没有泡沫，首先也可用一个类似的值来判断：P/R(Price to Rent，房价和租金比)值。一般在10到15之间属于合理范围。如我目前居住的纽约曼哈顿罗斯福岛，一套一居室的公寓平均价格在72万美金以上，而年租金在2万左右。P/R值就是36。套用USA Toady最近评估美国53个城市房地产时所用的一个词，那真是“extremely overvalued”。

其次是房价和收入比，也就是当地的平均房价和当地居民的平均收入之比。一般在3到5之间属于合理，而超过6就数离谱了。如我在《闯荡北美》里提到的我大哥，2年前，他买了套40万的房子。他告诉我那是他所在地区的普通房价。而当地居民的平均家庭收入在3万以下，40/3，超过了13，也就是说，出现泡沫了。

以上两个方法只要用一个就足以判断一个地区的房地产价格是否合理了。不过每个地区的房地产都有其特点。如果要进一步研究还有另一把常用的尺，那就是有多少人买房子的目的不是用于自己居住。一般在15%以上的，就可以看出这个地区的房地产有泡沫存在了。我二弟曾随一个温州购房团到上海买房,他那个团一下将一栋新建公寓160多套全买了下来,而这个团里真正准备在上海长期居住的,恐怕还不到10%。

有泡沫的话，房价何时会跌

前几天，网上有一篇文章提到：中国房产“市场价位之高与空置率之高如双峰矗立，蔚为壮观。有人夸张说，如果上海的房地产全部按市价售謦，其金额足以买下半个美国。”想必早已大大超出以上三个标准中的任何一个。我早在两年前就在《闯荡北美》里写道：按国际的标准，北京、上海的房价太高了。可事实上这两年房价又涨了一倍。我在国内的亲友们看了《闯荡北美》后，他们常来电话问，以以上三把尺来衡量，他们所居住的地区的房价早就overvalued，甚至 “extremely overvalued”。那为何房价不跌反涨呢？他们反复问我房价何时会跌呢？

其实有没有泡沫和何时跌是两个概念。有没有泡沫是可以用以上三个方式来确定的；而有泡沫的房地产并不是立刻就会跌的。耶鲁大学教授希勒曾准确预测了美国网络股泡沫的破灭。可他第一次预测的提出是在96年，离网络股泡沫真正的破灭还有五年之久。而就是在这五年间，网络股的指数又涨了百分之一百五十！我觉得判断房地产有否泡沫是以用数学的统计方式；而判断何时下跌则要用心理学。纽约时报有一个最精辟的论断：“当消费者不再相信住房的价格将上升时,价格将下跌”，其实这和股票的何时下跌是一样的道理。 当然，还是有一些量化的标准可做参考的：

1．销售活动

与之前相比，本月的房屋销售量是最早的市场变化的指示器。如果销售量下降,就可能是房价下跌的前兆了

2．房屋库存期

房地产商最密切关注的市场信息之一是房屋库存期。按美国地产商协会的说法,美国国内的平均房屋库存期是四点三个月；六个月接近正常。当它增加时,“麻烦”就要来了；

3．未售出量

房地产商认为最神秘的指标是未售出量。未售出量是指那些进入市场后,又退出市场的房屋量——通常是因为定价太高。

4．房屋贷款量

如位于加州的核桃溪(Walnut Creek)项目管理协会（Project Management Institute - PMI）,就为房地产商提供数据，他们使用经济计量学模型来估计价格未来可能下降的幅度。它的网站www pmigroup.com上经常会公布一个房地产风险投资的城市名单。

5．公众的感觉

媒体普遍判断,房地产泡沫已在今年六月达到顶峰。按照乃西思(Nexis)杂志和报纸搜索调查的结果,在六月,有312项指标隐射”房地产泡沫”,这几乎是一年前的六倍。

跌的话，会跌多少？

既然是泡沫，一旦破灭，房地产的价格便会回归其合理的价位。也就是回归至前面已提到的合理的“房价租金比”和“房价收入比”。两年前，我在《闯荡北美》里曾写道：“香港目前的房价连97年的30%都不到，东京有些地区房价只是最高峰时的10%。纽约的房价这2年虽然飞涨，但有些地区还没有88年高。多伦多，温哥华，LA也一样……有一个说法很流行，就是富翁70%以上与房地产有关，可是人们往往忽略了一点，就是破产的人当中也有 70%与房地产有关。‘成也萧何，败也萧何’。香港在98年开始房价下跌，一下出现了无数个‘百万“负”翁’，也就是所谓的“负资产”，即“按揭”(房子的抵押贷款)超过房子本身的价值，于是好多人几个月都不付房贷，宁可让银行将房子收去拍卖，结果令香港房价如推倒的骨牌一样。”

摩根士丹利的谢国忠认为“中国各个城市应该把保持房屋的每平方米均价占居民家庭年收入的10%甚至更低水平作为目标”。若按这个标准，上海普通家庭的收入大约是3到5万吧，那一平米也就在3到5千之间。

国内有好多人已经尝到股市大跌的滋味了，但绝大多数人可能还没有看过房市的大跌。我有个朋友多年前曾在海南买了一套30万的公寓，曾涨到50万。他以为还会涨。后来，在海南不景气时，开价20万都没人要，结果才卖了12万。他曾向我绘声绘色地形容道：“房价上涨时如上楼梯，一步三跳；而下跌时如坐小孩儿玩儿的‘滑扶梯’，一路到底。”

如今在美国有关房市的信息就如同当年的互联网一样。电视上充斥房地产投资的节目，“轻轻松松就可以在房地产投资上获利”的言论铺天盖地，就像当年人人都投资互联网股票一样“发狂”。我无法“算”出美国的房价何时下跌，但我要用当年一个华尔街大腕儿的一句话作为结尾：“当一个擦皮鞋的老头儿都在谈论买卖股票时，你就该退出股市了”……